Spanisches Steuer- und Immobilienrecht: Steuerlicher Einbehalt (Retencion)

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien fällt für den Veräußerer Einkommenssteuer auf den Wertzuwachs an. Nichtresidente müssen zur Sicherung der Steuerzahlung binnen eines Monats ab Beurkundung des Kaufvertrags 3 % des beurkundeten Kaufpreises abführen (Retención). Der Betrag wird von dem Kaufpreis einbehalten und vom Käufer unmittelbar abgeführt.

Wird ein Veräußerungsgewinn erzielt, der zum Anfall von Einkommensteuer führt, die höher ist, als die abgeführte Retención, hat der Verkäufer innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages, den Restbetrag abzuführen. Ist die tatsächlich anfallende Steuer kleiner als die gezahlte Retención, so kann der Verkäufer eine Erstattung der einbehaltenen 3% des Kaufpreises beantragen. Die (volle) Erstattung erfolgt aber nur, wenn der Verkäufer in den letzten vier Jahren vor dem Verkauf der Immobilie seinen laufenden steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist. Andernfalls werden die zu wenig gezahlten Steuern zzgl. Verzugszinsen und Säumniszuschlag von der zu erstattenden Summe abgezogen. Interessant ist die Möglichkeit, durch Reinvestition des Veräußerungserlöses die Steuer zu vermeiden. War die veräußerte Immobilie dauerhafter Wohnsitz kann bei Reinvestition binnen 12 Monaten unter bestimmten Umständen die Steuer vermieden werden.