Spanisches Immobilienrecht: Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Spanien Immobilie in Deutschland?

Sind der Käufer und der Verkäufer einer Spanien Immobilie in Deutschland wohnhaft, wird oftmals zur Vermeidung der Anreise nach Spanien Beurkundung des notariellen Kaufvertrags („Escritura Pública de Compraventa“) in Deutschland gewünscht. Da die spanischen Generalkonsulate und die spanische Botschaft in Berlin die Beurkundung von Kaufverträgen über Immobilien in Spanien nicht mehr anbieten, werden wir immer wieder gefragt, ob auch eine Beurkundung vor einem deutschen Notar möglich ist. Der Beitrag gibt eine kurze Einführung in die Problematik und zeigt Lösungswege auf.

 

DGRN: keine Eintragung auf der Grundlage ausländischer Urkunde

Gemäß einer Anweisung der Generaldirektion für das Notariats- und Registerwesen („Dirección General de los Registros y Notariado“, kurz „DGRN“) sollen die Registerrichter bei einer deutschen Urkunde keine Eintragung vornehmen (BOE 6 abril de 2005 y BOE 1º agosto de 2005). Die DGRN begründet dies damit, dass nur ein spanischer, -und nicht ein ausländischer, wie beispielsweise ein deutscher -, Notar ausreichend mit dem spanischen Rechtssystem vertraut sei.

 

Sicht der Gerichtsbarkeit

An der Vereinbarkeit dieser Anweisung mit europäischem Recht bestanden stets Bedenken. Dementsprechend hat z.B. das Gericht 1. Instanz von Santa Cruz de Teneriffa (“Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife”) mit Urteil vom  22. November 2006 die Eintragung auf der Grundlage einer vor einem deutschen Notar errichteten Urkunde angeordnet. Nach spanischem Recht sei eine Eintragung auf der Grundlage einer ausländischen Urkunde möglich, wenn diese den Anforderungen der spanischen Gesetze genüge. Die Anweisung der DGRN verstoße außerdem gegen die Dienstleistungsfreiheit in der EU.

 

Aktuelle Praxis der Register und Grundbücher

Die Register und Grundbücher sind trotz dieser Entscheidung weiterhin sehr zurückhaltend mit der Eintragung auf der Grundlage einer ausländischen Urkunde. Wenn diese überhaupt in Erwägung gezogen wird, so wird doch zumindest die Einhaltung der Anforderungen des spanischen Rechts sehr kritisch geprüft.

 

Empfehlungen

1. Um Problemen aus dem Weg zu gehen, sollte man daher nur dann vor einem deutschen Notar die Urkunde errichten, wenn der Grundbuchrichter vorab signalisiert hat, keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Eintragung zu haben und außerdem ein mit dem spanischen Recht vertrauter Berater zur Seite steht. In der Regel wird es sich aber empfehlen, die Beurkundung in Spanien vornehmen zu lassen.
2. Wollen die Kaufvertragsparteien nicht persönlich erscheinen, so können Sie einen Rechtsanwalt notarielle Vollmacht erteilen oder den Vertrag später vor einem deutschen Notar genehmigen.
3. Wer das Geschäft sichern will, kann dies mittels eines privatschriftlichen Kaufvertrags tun, da in Spanien Immobiliengeschäfte nicht der notariellen Form bedürfen. Dieser privatschriftliche Kaufvertrag sollte allerdings sorgfältig erstellt werden, um spätere Streitigkeiten bei der Beurkundung zu vermeiden. Es empfiehlt sich daher frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.