Kaufoptionsvertrag Spanien

Es ist üblich, dass beim Erwerb einer Immobilie in Spanien zunächst ein Kaufoptionsvertrag („contrato de opción de compra") geschlossen wird. Darin wird dem Käufer das Recht eingeräumt zu einem bestimmten Kaufpreis bis zu einem bestimmten Termin den Abschluss eines (notariellen) Kaufvertrags verlangen zu können. Hierfür erhält der Käufer ein Kaufoptionsgeld („prima“).

Vorsicht: Oftmals werden vollwirksame Kaufverträge versehentlich als „Kaufoptionsvetrag“ bezeichnet. Lassen Sie sich nicht von einer Überschrift verwirren!

Was steht im Kaufoptionsvertrag?

In dem Kaufoptionsvertrag sollte immer geregelt werden:

1. Genaue Beschreibung des Kaufgegenstands
2. Kaufpreis
3. Die Kaufoptionsendgeld („Prima“) und die Frage, ob die Prima mit dem Endpreis zu verrechnen ist (Die Verrechnung muss man vereinbaren, sonst wäre die Anzahlung nicht mit der Endsumme verrechnen, und man muss den gesamten Endpreis bezahlen)
4. Angaben über vorhandene Hypotheken (oder sonstige Lasten auf dem Grundstück
5. Festlegung einer verbindlichen Frist, die nicht länger als 4 Jahre betragen darf.
6. Vertragsstrafe für den Fall, dass die Beurkundung nicht innerhalb der vereinbarten Frist erfolgt.
7. Das Kaufoptionsentgelt („Prima“) ist im Grundsatz auch dann zu zahlen, wenn der Käufer das Optionsrecht nicht ausübt.
   Vorsicht: Sie sollten sich immer vergewissern, dass Sie das Grundstück für den gewünschten Zweck (z.B. Bebauung) überhaupt nutzen können - sonst ist das Optionsrecht für Sie wertlos!

Vertragsstrafenklausel

In dem Kaufoptionsvertrag wird außerdem fast immer eine Strafklausel vereinbart, wonach für den Fall, dass der Kaufvertrag aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, nicht zu Stande kommt, das doppelte des Kaufoptionsendgeldes als Vertragsstrafe zu zahlen ist. Er behält also das Kaufoptionsentgelt und muss den gleichen Betrag nochmals an den Käufer zahlen!  

Empfehlung: Der Verkäufer sollte sich ganz genau überlegen, ob es ihm möglich ist, innerhalb der Optionsfrist dem Käufer Eigentum zu verschaffen. Dies kann z.B. gefährlich sein, wenn er die Immobilie durch Erbschaft erwirbt und sich später herausstellt, dass seine Rechte angegriffen werden.

Sicherung des Erwerbs

Wird der Kaufoptionsvertrag vor Notar beurkundet und erklären die Parteien nicht ausdrücklich das Gegenteil, so wird die Kaufoption von Amts wegen ins Grundbuch eingetragen. Wird der Kaufoptionsvertrag zwischen den Parteien nur privatschriftlich unterzeichnet, muss eine Eintragung ins Grundbuch ausdrücklich nochmals notariell beantragt werden. Damit der Kaufoptionsvertrag den Käufer auch sichert, muss allerdings eine Klausel, wonach der Verkäufer die Liegenschaft während der Optionsfrist nicht über die Liegenschaft verfügen darf, in den Kaufoptionsvertrag aufgenommen werden.

Fazit

Da jeder Immobilienerwerb seine Besonderheiten hat und fehlende anwaltliche Beratung in einem fremden Land immer wieder zu großen Schäden für die Beteiligten führt, sollten sich der Erwerber immer vor Abschluss eines Kaufoptionsvertrags im Hinblick auf besehende rechtliche Risiken und steuerrechtlich  beraten lassen. Von der Verwendung von Mustern der betrauten Immobilienmakler ist dringend abzuraten, da es den Maklern meist vorrangig auf den Abschluss des Geschäfts ankommt.

Weitere Autoren:  José Martinez Salinas