Grundbuchauszug in Spanien - FAQ

Nachfolgend werden die am häufigsten gestellten Fragen zum spanischen Grundbuch („registro de la propriedad") beantwortet.

 

Wer kann das spanische Grundbuch einsehen?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann beim zuständigen spanischen Grundbuchamt („Registro de la Propiedad“) einen Grundbuchauszug beantragen (vgl. Art. 607 CC, 221,222 LH). Ein legitimes Interesse wird z. B. bei einer Anfrage durch einen Rechtsanwalt angenommen.

 

Welche Angaben werden für einen spanischen Grundbuchauszug benötigt?

Die Identifikation des Grundstücks und die Einholung eines Grundbuchauszugs ist relativ einfach, wenn Sie die Registernummer haben („Datos registrales"). Schwieriger kann es werden, wenn nur die Anschrift oder gar nur die Lage bekannt ist. Hilfreich ist auch der Vor- und Nachname des aktuellen Eigentümers.

 

Was steht im spanischen Grundbuchauszug?

Man unterscheidet den einfachen Grundbuchauszug („nota simple") und den qualifizierten Grundbuchauszug („certificación"). In der Regel genügt ein einfacher Grundbuchauszug. Er ist lediglich eine (unverbindliche) Auskunft und enthält folgende Angaben:

1. Beschreibung des Grundstücks („Description"): Grundstücksgröße, bebaute Fläche, Lage,
2. Eingetragener Eigentümer („Titulares Actuales"),
3. Art des Erwerbs (z.B. Kauf = „compraventa"),
4. Datum der Eintragung („dato del inscription"),
5. Belastungen („Cargas").

Der qualifizierte Grundbuchauszug ist eine öffentliche Urkunde und enthält weitere Informationen (z. B. vorherige Eigentümer). Er wird z. B. im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt.

 

Sind in Spanien alle Grundstücke im spanischen Grundbuch erfasst?

Nein. Gerade in ländlichen Gebieten sind viele Grundstücke als solche nicht im Eigentumsregister erfasst.

 

Wie schnell erhalte ich einen spanischen Grundbuchauszug?

Liegen die erforderlichen Informationen vor, erhält man einen einfachen Grundbuchauszug in der Regel über das Internet binnen 24 Stunden. Im Fall des qualifizierten Grundbuchauszugs kann die Erteilung allerdings wesentlich länger dauern.

 

Wird der Eigentümer informiert, dass ein spanischer Grundbuchauszug für seine Immobilie beantragt wurde?

Nein.

 

Kann ich mir sicher sein, dass die im spanischen Grundbuch als Eigentümer eingetragene Person auch tatsächlich Eigentümer ist?

Das spanische Grundbuch kann - wie das deutsche Grundbuch - unrichtig sein, da der Erwerb und Verlust des Eigentums auch außerhalb des Grundbuchs erfolgen kann. In Spanien kann z. B. die Immobilie auch durch privatschriftlichen Vertrag erworben/veräußert werden. Auch durch Erbfall kann das Grundbuch unrichtig werden.

 

Kann man sich auf die Eintragung im spanischen Grundbuch verlassen?

Wer nicht bösgläubig ist, kann sich auf die Eintragung verlassen (Gutglaubensschutz). Der Schutz erstreckt sich allerdings nur auf die Berechtigung und die Lasten, hingegen nicht auf die im Grundbuch genannte Grundstücksgröße oder die Grundstücksgrenze. Bei Schenkungen besteht kein Gutglaubensschutz.

 

Sollte ich mich als Eigentümer ins spanische Grundbuch eintragen lassen?

Ja. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der eingetragene (Vor-) Eigentümer das Grundstück an einen gutgläubigen Dritten (nochmals) veräußert und Sie hierdurch Ihre Rechte verlieren! Außerdem können Gläubiger des Verkäufers solange in die Immobilie die Zwangsvollstreckung betreiben, wie diese auf ihn registriert ist.

 

Welche Unterlagen benötige ich, um ins spanische Grundbuch eingetragen zu werden?

Dies hängt davon ab, auf welchem Weg die Immobilie erworben wurde. Wenn Sie die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag („escritura de compraventa") gekauft haben, genügt die (Original-) Urkunde. Wurde die Immobilie nur mit privatschriftlichem Vertrag erworben, wird hingegen eine lückenlose Dokumentation mit öffentlichen Urkunden nachzuholen sein. Unter Umständen ist sogar ein gerichtliches Verfahren durchzuführen (z. B. „Expediente de Dominio"). Haben sie die Immobilie durch Erbfall erworben, müssen Sie zunächst eine Nachlassabwicklung durchführen. Hierzu muss vor einem spanischen Notar oder Konsul die Erbschaftsannahme erklärt werden („declaracion de herencia") und die spanische Erbschaftsteuer erklärt und gezahlt werden (vorher besteht eine Grundbuchsperre - „cierre registral").

 

Werde ich auch eingetragen, wenn ich die Immobilie über eine spanische Gesellschaft erwerbe?

Nein. Erwirbt eine Gesellschaft (z. B. S.L.) die Immobilie, so wird ins Grundbuch nur die Gesellschaft selbst eingetragen. Im einfachen Grundbuchauszug werden weder der Geschäftsführer noch die Gesellschafter benannt. Der Geschäftsführer kann aber über eine anschließende Handelsregisteranfrage identifiziert werden. Dieser ist oftmals auch der wirtschaftlich Berechtigte.