Erwerb einer Immobilie in Spanien

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien unterscheidet sich deutlich von dem Erwerb einer Immobilie in Deutschland und birgt gerade für Ausländer viele rechtliche Risiken. Der Artikel gibt einen Überblick.

 

Kaufoptionsvertrag
Es ist üblich, dass zunächst ein Kaufoptionsvertrag („contrato de opción de compra") geschlossen wird. Darin wird dem Käufer das Recht eingeräumt zu einem bestimmten Kaufpreis bis zu einem bestimmten Termin das Eigentum zu kaufen/erwerben und den Abschluss eines (notariellen) Kaufvertrags verlangen zu können. Hierfür erhält der Verkäufer ein Kaufoptionsgeld („prima"), welche in der Regel bei Abschluss des Kaufvertrags auf den Gesamtkaufpreis angerechnet wird. In dem Kaufoptionsvertrag wird außerdem fast immer eine Strafklausel vereinbart, wonach für den Fall, dass der Kaufvertrag wegen eines Umstandes, den der Verkäufer zu vertreten hat, nicht zu Stande kommt das doppelte des Kaufoptionsendgeldes als Vertragsstrafe zu zahlen ist. Der Verkäufer sollte sich ganz genau überlegen, ob es ihm möglich ist, innerhalb der Optionsfrist dem Käufer Eigentum zu verschaffen. Dies kann z.B. gefährlich sein, wenn er die Immobilie durch Erbschaft erwirbt und sich später herausstellt, dass seine Rechte angegriffen werden.
 
Abschluss eines Kaufvertrags
Im Gegensatz zum deutschen Recht bedarf ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien für seine Rechtswirksamkeit nicht der notariellen Form. Ein Kaufvertrag kann in Spanien sogar mündlich abgeschlossen werden. Gleichwohl ist es sinnvoll, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird, da die Beurkundung Voraussetzung sowohl für die Eintragung ins Grundbuch als auch für die Aufnahme einer Hypothek ist. Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie noch mal veräußern. Wird der 2. Käufer ins Grundbuch eingetragen, geht der 1. Käufer leer aus. Vor der Eintragung können außerdem Gläubiger des Verkäufers in die Immobilie vollstrecken. 
 
Sicherung des Erwerbs
Vor einer rechtsverbindlichen Unterschrift sollten folgende Fragen geklärt werden: 
 
- Ist der Verkäufer im Grundbuch eingetragen?
- Ist der Verkäufer Eigentümer?

- Ist der Eigentümer befugt, die Immobilie zu veräußern?

- Ist die Neubauerklärung eingetragen? 
- Sind Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind? 

 

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

Bei der notariellen Beurkundung muss die Ausländersteuernummer (N.I.E.) vorliegen. Käufer und Verkäufer können sich durch einen durch notarielle Vollmacht ausgewiesenen Vertreter vertreten lassen. Da der spanische Notar prüft das Vorliegen der formalen Voraussetzungen und belehrt die Beteiligten. Bei der Beurkundung wird regelmäßig der Kaufpreis durch bankbestätigten Scheck entrichtet.

 
Anfallende Steuern

Beim Kauf einer neuen Immobilie von einem gewerblichen Unternehmen fällt Mehrwertsteuer („Impuesto sobre el Valor anadido“, kurz „IVA“)
an. Der Steuersatz beträgt beim Verkauf von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen 7 %. Bei anderen Verkaufsgegenständen, wie z.B. Geschäftslokale beträgt der Steuersatz 16%. Unterliegt der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer, so fällt zusätzlich die sogenannte Stempelsteuer (“Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados”)
an. Der Steuersatz kann regional unterschiedlich sein und liegt zwischen 0,1 % und 1% des beurkundeten Betrages.
 
Bei einem Kauf von einem Privaten fällt Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz beträgt 7 %. Auf den Kanarischen Inseln beträgt der Steuersatz 6,5 %. Beim Verkauf einer Immobilie fällt außerdem Einkommensteuer auf den Wertzuwachs an. Seit dem 01.01.2007  beträgt der Steuersatz einheitlich für beschränkt und unbeschränkt Steuerpflichtige  18 %. Zur Sicherung dieser Steuer werden 3 % des Kaufpreises einbehalten (sog. retencion). Schließlich fällt Plusvalia („Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“), auch "plus valor" genannt, an. Die Plus Valia ist eine gemeindliche Wertzuwachssteuer (vgl. Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes vom 28.12.1988 Nr. 39 „Gesetz zur Regelung der lokalen Steuern“). Besteuert wird der Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel (z.B. durch Vererbung, Verkauf, Schenkung) der Immobilie. Die Höhe der Plus Valia hängt von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert („Valor del Terreno“), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, zu der die Immobilie gehört, ab. Da die Gemeinden den Bodenwert und den Steuersatz im Rahmen der Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der lokalen Steuern selbst festsetzen, ist eine generelle Aussage über die Höhe der Plusvalia nicht möglich. Vielmehr ist immer die bei der betreffenden Gemeinde der Bodenwert und der Steuersatz zu erfragen. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. In der Praxis versuchen Verkäufer aber oftmals die Plus Valia vertraglich auf den Käufer abzuwälzen. Bei Verkauf der Immobilie ist die Steuer spätestens 30 Tage nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen.